Destion Weblog Directie

Sociale huurwoningen niet meer voor lage middeninkomens?

Wie jaarlijks 33.000 euro of meer verdient, kan zoals het er nu uitziet vanaf 1 november 2010 niet meer terecht voor een woning bij een woningcorporatie. Volgens Europese ambtenaren ondervindt de vrije huurmarkt te veel oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. De modale inkomens zouden zich volgens de Europese Commissie moeten wenden tot de vrije huursector waar de huren momenteel zeer hoog zijn. Destion is samen met andere corporaties een procedure gestart tegen deze zogenaamde Europese beschikking.

Bezorgd over gevolgen
Een beschikking van de Europese Commissie noopt Den Haag tot het invoeren van een inkomensgrens voor het toewijzen van vrijkomende sociale huurwoningen. De Tweede Kamer toont zich nu bezorgd over de gevolgen die de nieuwe regeling heeft voor onder meer huurders met een laag middeninkomen.

Veel woningcorporaties waaronder Destion maken zich zorgen over de door de ministerraad vastgestelde woningtoewijzingregels. Als het aan het parlement ligt komen deze mensen niet meer in aanmerking voor een betaalbare woning van de woningcorporatie.

Meer draagvlak?
Een Kamermeerderheid wil nu met een breed aangenomen motie vooralsnog de invoering van een ministeriële regeling voor corporaties over het toewijzen van sociale huurwoningen tegenhouden. SP, PvdA, CDA en Groenlinks sturen minister Van Middelkoop (WWI) terug naar de overlegtafel met de corporatiebranche en andere maatschappelijke partijen om meer draagvlak te krijgen voor de regeling. Dit bleek 20 mei 2010 na afloop van een debat in de Tweede Kamer. Volgens de maatschappelijke partijen vallen mensen met een laag middeninkomen door de nieuwe regels tussen de wal en het schip. Zij wijzen erop dat huishoudens met een jaarinkomen van net iets meer dan 33 duizend euro te weinig verdienen voor een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector.

Teleurstelling
In een reactie toonde de minister zich teleurgesteld over het aannemen van de motie. Hij gaf aan geen zin te hebben ‘om weer met iedereen te praten over zaken waar ik echt autonoom in ben’. De Tweede Kamer zal eind juni 2010 opnieuw met de minister debatteren over de regeling. In de tussentijd zal de minister ook de landsadvocaat om advies vragen.

Agressie!

Onlangs publiceerde de arbeidsinspectie een onderzoeksrapport waaruit bleek dat bijna de helft van de corporatiemedewerkers wel eens met agressie te maken heeft gehad. Het gaat hierbij vaak over intimidatie en geweld.
De dienst maakte verder bekend dat zeven op de tien corporaties te weinig doen om bijvoorbeeld hun onderhoudsmedewerkers, woonconsulenten en werknemers die achterstallige huur innen, te beschermen tegen agressieve klanten.

Deze cijfers zijn schokkend. Vooral als je bedenkt dat corporaties in 20 jaar tijd van een autoritaire instantie tot een klantgerichte organisatie zijn veranderd.

Laag niveau van dienstverlening
In de tijd dat ik in de sector werkzaam werd, was het dienstniveau erg laag en moesten we vooral aan de huurder uitleggen dat hij blij mocht zijn dat ie een woning toegewezen had gekregen en dat de meeste onderhoudswerkzaamheden door hemzelf moesten worden opgelost. Het was zelfs zo dat wanneer iemand telefonisch een onderhoudsklacht meldde, dringend verzocht werd om de klacht alsnog op de speciale onderhoudskaartjes schriftelijk in te dienen. Alleen dan werd de klacht in behandeling genomen.

Klantgerichter
Gelukkig is Destion veranderd in een organisatie die het beste met de huurder voor heeft. Zo worden inmiddels bijna alle reparatieverzoeken (verhuurders- en huurdersonderhoud) kosteloos uitgevoerd. Ook zijn, of worden op redelijke termijn, de oudere woningen op een hoger kwaliteits- en isolatieniveau gebracht en komen mensen op een sociale en heldere wijze in aanmerking voor een woning. Kortom: er is erg veel ten gunste van de huurders en woningzoekende veranderd. En om dit alles te waarborgen hanteren we ook nog het KWH-Huurlabel als keurmerk.

Verkeerde verwachtingen?
Ondanks al deze verbeteringen blijft de agressie tegenover de medewerkers in de sector bestaan. Ik vraag mij dan ook af wat daarvan de reden is. Komt het omdat men verkeerde verwachtingen van ons heeft, we veelal de sociale gevallen dienen te huisvesten of omdat men vaak vindt dat de woning waar men woont al lang betaald is en deze dus veel te duur is? Een duidelijk antwoord kunnen we niet geven, maar we denken dat de huurder zich toch vaak de dupe voelt van de volkshuisvestingskeuzes en -ontwikkelingen die we maken.

Bedreigingen in Woonwinkel Mook
Helaas kunnen we niet alle agressie voorkomen. Onlangs zijn toevallig twee medewerkers van Destion in de woonwinkel in Mook bedreigd en werden er vernielingen aangebracht. Voor ons reden om aangifte te doen bij de politie en de betreffende persoon de toegang tot onze woonwinkels te ontzeggen totdat de kwestie volledig is afgehandeld. Het komt bij Destion gelukkig niet vaak voor, maar we doen wel onze uiterste best om onze medewerkers tegen agressie te beschermen.

Destion vergelijkbaar met een zeetanker

Het zal u niet ontgaan zijn: het vermogen van de woningcorporaties waar de overheid het tot voor kort over had, blijkt niet zo groot te zijn als verwacht. Veel corporaties hebben inmiddels hun koers en bouwplannen moeten bijstellen omdat de verwachte verkoopopbrengsten, van vooral nieuwbouwprojecten, niet worden gerealiseerd.

Sociale projecten
Destion heeft bij het maken van haar plannen gelukkig minder gerekend met de opbrengsten van nieuwbouwprojecten. De nieuwbouwwoningen die we bouwen zijn sociale woningbouwprojecten en verkopen we kostendekkend.
Het zijn vooral starterswoningen in diverse kernen en momenteel 16 appartementen voor senioren in het project Eldershome in Well. De eerste worden goed verkocht. Van de elf starterswoningen zijn er bij de eerste intekening al 8 verkocht. Wel zien we grote acceptatieverschillen tussen de vele kernen waar we actief zijn.

Met de verkoop van de 16 appartementen in de woonzorgzone in Well starten we binnenkort. We zijn benieuwd of deze net zo makkelijk worden verkocht als de starterswoningen. Aangezien het unieke woonconcept sterk op een duurzame wonen-welzijn-zorg is gericht, hebben we daar alle vertrouwen in.

Verkoopuitgave
Maar de overheid kijkt niet alleen naar nieuwbouw, zij rekent de corporaties ook rijk met de verkoop van bestaande woningen.
Binnenkort start Destion met de verkoop van ruim 600 bestaande eengezinswoningen. Al onze huurders en woningzoekenden ontvangen dan een verkoopmagazine waarin we uitgeleggen op welke wijze men een woning bij Destion kan kopen.

Er zijn straks drie varianten:
- Reguliere koop al dan niet met de bestaande huurderkortingsregeling
- Dezelfde reguliere koop maar dan met de grondkavel in een aantrekkelijke erfpacht
- Slimmer Kopen® kopen met kortingen tussen 20 en 30%

Inspelen op behoefte
De verkoop is in eerste instantie niet bedoeld om geld te verdienen, maar om onze huurwoningvoorraad aan te passen aan de toekomstig veranderende woningmarkt. We zien namelijk steeds minder gezinnen een woning huren, terwijl de senioren (ouderen) dit juist steeds vaker - willen - gaan doen.

In dat kader is Destion te vergelijken met een zeetanker. Die zal vroegtijdig - zeg ongeveer 20 km van tevoren - moeten gaan bijsturen om de koers te veranderen. We zijn nu dan ook al aan het sturen, waarbij onze horizon ook op 20 ligt, maar dan in jaren. Hopelijk komen we niet in zwaarder weer terecht, want dan zullen ook wij onze ingezette koers moeten gaan bijstellen.

Een behouden vaart!

Woonkamer populairste deel van de woning

Goed dat er regelmatig onderzoeken worden uitgevoerd naar de woonwensen van mensen. USP MC is een van grootste onderzoekers op het gebied van wonen. Het is dan ook aardig om soms de resultaten van deze onderzoeken te bestuderen en daar conclusies aan te verbinden. Want tenslotte proberen we als woningcorporatie zo goed als mogelijk rekening te houden met de trends in wonen.

Zo hebben ze onlangs onderzoek gedaan naar de vraag waar de Nederlander het gelukkigst is in of rondom zijn woning. Daaruit blijkt dat de woonkamer met afstand de plek is waar de Nederlander zich het gelukkigst, dan wel het meest prettigst voelt; bijna 6 op 10 Nederlanders vindt dit.

2e plaats voor buitenruimte
Op de tweede plaats staat de buitenruimte. 11% van de Nederlanders geeft aan zich in de tuin het meest prettigste te voelen. De meest genoemde redenen daarvoor zijn: buiten zijn, de rust, de vrije open ruimte, lekker werken in de tuin en genieten van de vogels.

De badkamer is het minst vaak genoemd. Slechts 2% geeft aan zich daar het gelukkigste te voelen. Ondanks dat een badkamer, voorzien van alle gemakken en luxe, de laatste jaren een trend was en nog steeds is in de wereld van de woninginrichting, wordt deze nauwelijks genoemd. Zelfs onder de Nederlanders waar je een grote trendy badkamer met bubbelbad en sauna mag verwachten blijft de populariteit achter.

Afstemmen van beleid
Voor het vastgoedontwikkelingsbeleid van Destion betekent dit dat we dus vooral de aandacht op de woonkamer moeten vestigen en minder op de badkamer. Ook de buitenruimte in de vorm van een fraaie tuin of balkon verdient de nodige aandacht. De laatste jaren is ons beleid daar ook al op gericht en dat deze oriëntatie goed was blijkt nu uit dit onderzoek.

Tuinonderhoud
Fijn te weten dat de tuin op de tweede plaats staat. Met het voorjaar in aantocht gaan veel bewoners weer aan de slag met het in orde brengen en inrichten van de tuin. Een goed onderhouden tuin is een genot voor de bewoners zelf, maar ook voor de omgeving.
Aangezien er ook bewoners zijn die de tuinen niet inrichten of gebruiken zoals dat bij goed huisvaderschap mag worden verwacht, zullen wij vanaf dit voorjaar deze bewoners actief gaan benaderen en wijzen op hun verplichtingen. Ik wens u in ieder geval veel geluk in uw woonkamer, maar straks zeker ook in uw tuin (of straat).